Foire Aux Questions Locataires | Ms Immo

Foire Aux Questions Locataires

La gestion de mon logement au quotidien

Les charges récupérables auprès du locataire

En plus du loyer, le locataire paie les charges liées à l'utilisation du logement : ce sont les charges récupérables (ou locatives), car elles correspondent à des dépenses dont le propriétaire peut réclamer le remboursement à son locataire. Comme il s'agit de charges liées à l'utilisation du logement, elles ne concernent que les seules dépenses profitant directement au locataire.

Ascenseurs et monte-charge

  • l'électricité,
  • l'exploitation
  • la fourniture de produits ou petits matériel d'entretien
  • lampes d'éclairage de la cabine
  • les menues réparations de la cabine
  • des paliers
  • des fusibles.

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

  • eau froide et chaude de l'ensemble des occupants,
  • eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épuration
  • eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs,
  • produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau,
  • fourniture d'énergie quelle que soit sa nature,
  • exploitation des compteurs généraux et individuels et à l'entretien des épurateurs de fumée,
  • réparation des fuites sur joints.

Installations individuelles

  • le chauffage et la production d'eau chaude,
  • la distribution d'eau dans les parties privatives

Parties communes intérieures

  • l'électricité,
  • la fourniture de produits d'entretien et de produits de désinsectisation et désinfection,
  • l'entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures,
  • la réparation des appareils d'entretien de propreté

Espaces extérieurs:

  • les dépenses d'exploitation et d'entretien des : voies de circulation, aires de stationnement, abords des espaces verts et équipement de jeux pour enfants.

Taxes et redevances

  • la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères,
  • la taxe de balayage,
  • la redevance assainissement.

 

Travaux et vétustés : obligations du bailleur

Le bailleur a l'obligation de délivrer un logement en bon état. L'entretien et les réparations autres que locatives restent par ailleurs à sa charge pendant la durée de la location. Le bailleur est tenu de remettre au locataire:

  • un logement en bon état d'usage et de réparations
  • doté d'équipements en bon état de fonctionnement.

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état. Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise:

  • la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter
  • la manière dont leur montant est imputable sur le loyer
  • la durée de cette imputation
  • et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.

Le bailleur est obligé d'entretenir le logement qu'il loue en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives et qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, notamment :

  • les réparations urgentes,
  • les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble
  • les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement
  • les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire est tenu de permettre l'accès à son logement : tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés (à moins qu'il ne donne son accord), moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

Le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à conditions qu'il ne s'agisse pas de travaux de transformation. À titre d'exemple, il doit laisser la liberté au locataire de procéder à un rafraîchissement de peinture ou à la pose d'une moquette. En revanche, le locataire ne peut abattre une cloison ou transformer une chambre en cuisine sans l'autorisation du bailleur par exemple. À savoir : en cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l'appréciation du juge.

 

Loyers impayés

Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut :

  • demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de son domicile
  • et/ou demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement.

Si une caution du locataire s'est engagée auprès de MS Immobilier, l'huissier lui signifie également un commandement de payer. Absence de paiement après le délai de 2 mois À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), MS Immobilier peut saisir le tribunal d'instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.
Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars, sauf si l'expulsion est engagée à l'encontre :

  • d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril
  • ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux.

La trêve hivernale n'empêche pas le propriétaire d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion.

 

Puis-je compléter mon état des lieux après avoir pris possession de mon logement ?

Sous 10 jours après votre entrée dans les lieux, vous pouvez faire un ajout à l’état des lieux. Cet ajout devra se faire par courrier recommandé ou contre signature à l’agence.

 

En cours de bail, mon propriétaire peut-il augmenter le loyer comme il veut ?

Le loyer est librement fixé par le propriétaire (sauf pour les logements conventionnés). En revanche, sa revalorisation au fil des ans est soumise à des règles très strictes. La révision du loyer doit se faire une fois par an et être basée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

 

Comment régler votre loyer :
  • Par chèque
  • Par espèce
  • Par prélèvement automatique
  • Virement
Appel de loyer

En fin de mois nous vous envoyons l’appel de loyer. Vous pouvez opter soit par courrier soit directement par email. Pour des raisons écologiques et d’archivage, nous vous conseillons d’opter pour les emails.

 

Louer un logement

État des lieux
  • Un état des lieux d'entrée doit être réalisé lors de la remise des clés et annexé au bail de location.
  • Un état des lieux de sortie doit également être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés.
  • En cas de litige sur l'état du logement, ces documents permettent d'établir les responsabilités de chaque partie.
  • MS Immobilier et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie. Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour MS Immobilier) à l'amiable par MS Immobilier et le locataire, ou par huissier de justice si l'état des lieux ne peut être réalisé à l'amiable. La réalisation de l'état des lieux est facturée au locataire dans le forfait que comprennent les frais d’agence à savoir 3 euros par mètre carré.
  • A noter que MS  Immobilier, fait une pré visite avant l’état des lieux de sortie.

 

Comment trouver votre logement ?
  • En consultant notre site internet. Si aucun bien ne correspond à vos critères, vous pouvez-vous vous créer une alerte afin d'être averti dès que nous mettons un nouveau bien en ligne.
  • Vous pouvez passer à nos agences afin de faire le point sur votre recherche, ce sera avec plaisir que nous vous conseillerons.
  • Vous pouvez également nous téléphoner .
  • Nos annonces sont également disponibles sur le site Seloger.com.

 

Comment choisissons-nous les dossiers de location ?

Simplement en fonction de l'ordre de prise des rendez-vous. En aucun cas, nous mettons en concurrence les dossiers en fonction des revenus.

 

Quelles sont les documents nécessaires pour louer un bien ?

Dans tous les cas:

  • Pièce d'identité
  • 2 dernières quittances de loyer ou taxe foncière et dernières quittance EDF/GDF ou attestation d’hébergement.
  • Relevé d’Identité Bancaire

Salarié en CDI (même en période d’essai) et en CDD:

  • 2 derniers bulletins de salaire
  • Derniers avis d’imposition
  • Contrat de travail
  • Attestation de CDI de l'employeur

Gérant ou dirigeant de société (ayant au moins deux ans d’activité)

  • 3 derniers bulletins de salaires si gérant salarié
  • Les 2 derniers avis d’imposition (+ Attestation de l’expert-comptable pour l’année en cours)
  • Extrait Kbis de moins de 3 mois
  • Dernier bilan

Retraité:

  • Bulletins de pension des 3 derniers mois.

Commerçant, Artisan ou Profession Libérale ayant au moins deux ans d’activité:

  • Les 2 derniers avis d’imposition
  • Extrait K-bis moins de 3 mois pour artisan et commerçant ou carte d’identité professionnelle en cours de validité pour les professions libérales
  • Attestation Expert-comptable ou centre agrée

 

Quelles sont les démarches à entreprendre une fois votre dossier validé ?
  • Souscrire à une Assurance habitation avec document justificatif à l'appui (impératif lors de la remise des clés)
  • Procéder à l'ouverture des compteurs à votre nom (Eau, EDF, GDF, …) : Faites attention aux délais.

 

Ai-je besoin d'un garant ?

En règle général, nous demandons un cautionnaire dans les cas où les personnes sur le bail n'ont pas de contrat de travail en CDI et déclarent un revenu inférieur à trois fois le montant du loyer. Pour ce qui est des documents demandés au garant, ce sont les mêmes que ceux demandés aux locataires en fonction de leur situation. ( voir le texte plus haut)

 

Les frais de réservation

Les frais de réservation sont à régler au moment de la réservation de votre logement.
Ceux-ci sont variables en fonction du logement, mais sont encadrés par la loi ALUR et ne peuvent en aucun cas dépasser 11€ par mètre carré.

Ces frais vont être scindés en plusieurs catégories:

  • l'organisation des visites,
  • la constitution du dossier,
  • la rédaction du bail,
  • l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

 

Le dépôt de garantie dans un contrat de location vide

Doit être égal à 1 mois de loyer, hors charges.

Il doit être versé à MS Immobilier au moment de la signature du bail.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :

  • 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
  • 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée. Le délai s'apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire.

Retenue du dépôt de garantie: doit être justifié par MS Immobilier. Quelle que soit la date de signature du contrat de location, la loi permet au bailleur de déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues par exemple : impayés de loyers, impayés de charges, dégradations.

 

Quels diagnostics doivent être fournis au moment de signer le bail ?
  • Diagnostic location ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques) : indique si le logement se situe ou non dans un endroit à risques.
  • DPE location : il fournit des informations sur le degré d’isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage. 
  • Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP): Présence de plomb dans le logement.
  • La superficie habitable selon la loi Boutin pour tout contrat de location vide.
  • DAPP: Le Dossier Amiante des Parties Privatives est un diagnostic obligatoire pour tout appartement à usage d’habitation dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997.

 

Quitter mon logement

État des lieux
  • Un état des lieux d'entrée doit être réalisé lors de la remise des clés et annexé au bail de location.
  • Un état des lieux de sortie doit également être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés.
  • En cas de litige sur l'état du logement, ces documents permettent d'établir les responsabilités de chaque partie.
  • MS Immobilier et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie. Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour MS Immobilier) à l'amiable par MS Immobilier et le locataire, ou par huissier de justice si l'état des lieux ne peut être réalisé à l'amiable. La réalisation de l'état des lieux est facturée au locataire dans le forfait que comprennent les frais d’agence à savoir 3 euros par mètre carré.
  • A noter que MS  Immobilier, fait une pré visite avant l’état des lieux de sortie.
Quels sont les délais à respecter avant de quitter son logement ? (locations nues)
  • La durée du bail est de 3 ans pour un logement vide, et de 1 an pour un logement meublé.
  • Le locataire peut y mettre fin quand il le souhaite à condition de respecter un préavis de 3 mois.
  • Ce prévis de 3 mois peut être réduit à 1 mois dans les conditions suivantes:
  • Lorsque logement concerné est situé en zone d’encadrement des loyers.
  • Obtention d'un premier emploi.
  • Mutation professionnelle.
  • Perte d'emploi (dont CDD, intérim et rupture conventionnelle).
  • Obtention d'un nouvel emploi consécutivement à une perte d’emploi.
  • Raison de santé avec certificat médical.
  • La date de préavis prendra effet à partir du moment où nous recevrons le courrier par lettre recommandée.
  • Si le bailleur veut résilier son bail avec le locataire, il devra le lui notifier au minimum 6 mois avant l’échéance initiale du bail de 3 ans. Le bailleur devra justifier cette résiliation:
  • il doit avoir décidé de reprendre le logement ou de le vendre
  • il doit détenir un motif sérieux (comme le non-paiement du loyer par le locataire) et l’indiquer clairement au bail. Un congé justifié frauduleusement est puni d’une amende d’un montant maximal de 6000 euros.
Dois-je payer l’intégralité de mon loyer si je quitte mon logement avant la fin du mois ?

Le montant du loyer demandé sera au prorata temporis.

A savoir qu’il n’est pas possible de se substituer au dernier mois de loyer au motif que vous avez versé le dépôt de garantie lors de votre entrée dans le logement.

Quelles formalités remplir lorsque vous désirez quitter votre logement

Vous devez nous adresser ce type de lettre par courrier recommandé ou contre signature à l’agence. La date de préavis prendra effet à partir de la date de réception du document. Cette confirmation vous sera communiquée et il vous sera également demandé de nous donner un double de vos clés ou de nous communiquer vos disponibilités afin d’organiser les visites.